Voľba financovania

Napriek entuziazmu z prípravy a realizácie nového bývania si treba uvedomiť, že cena aj toho najmenšieho rodinného domu nie je nízka. Preto i pri využití všetkých zdrojov svojpomoci je zvyčajne potrebné siahnuť po finančnej pomoci z iných (než vlastných) zdrojov. Najčastejšími riešeniami je stavebné sporenie, hypotekárny úver (osobitne americká hypotéka), spotrebný úver či podpora zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Kým sa však stavebník rozhodne pre ktorúkoľvek z nich, mal by sa ešte pred objednaním projektu stavby oboznámiť s podmienkami, za ktorých finančný príspevok od jednotlivých finančných inštitúcií môže získať.

Proces výstavby rodinného domu začína pri pozemku. Rovnako ako na stavbu rodinného domu, aj na kúpu stavebnej parcely si možno požičať z viacerých zdrojov. Je to však zložitejší úkon, ako keby ste si kupovali byt či stavali rodinný dom. Záleží na tom, o aký pozemok ide, ako s ním chcete naložiť, čím chcete za pôžičku ručiť.. Najistejšie a najlacnejšie to máte v banke cez hypotekárny úver. Banka však prísne rozlišuje, o aký typ pozemku sa jedná - či o stavebný pozemok s inžinierskymi sieťami v obci, nezastavaný pozemok bez sietí - orná pôda (hoci územným plánom výhľadovo určený na výstavbu) alebo pozemok v rekreačnej oblasti. S financovaním stavebnej parcely určenej pre trvalé bývanie banky zvyčajne nerobia žiadne ťažkosti. Žiadajú však rôzne potvrdenia, ktoré pri výstavbe či kúpe domu alebo bytu predkladať nemusíte, najčastejšie právoplatné rozhodnutie o umiestnení stavby, potvrdenie obecného úradu o tom, že pozemok je v zmysle územnoplánovacej dokumentácie sídelného útvaru určený na zastavanie, právoplatné rozhodnutie príslušného obecného úradu o vyňatí pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, respektíve stavebné povolenie s vyznačenou právoplatnosťou, v ktorom je citované rozhodnutie o vyňatí pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu.

Pri žiadosti o hypotekárny úver je nutné dobré zabezpečenie. Za hypotéku musíte ručiť nehnuteľnosťou. Keďže pozemok ňou je, teoreticky môžete ručiť práve kupovanou parcelou. Vo väčšine prípadov banka umožní ručenie kupovaným pozemkom iba v prípade, ak ide o stavebnú parcelu, na ktorej sa už začala stavať nehnuteľnosť. Vtedy je banka schopná klientovi z budúcej hodnoty jeho investičného zámeru odvodiť budúcu hodnotu nehnuteľnosti po kolaudácii, a tak mu poskytnúť finančné prostriedky na stavbu nehnuteľnosti. Zabezpečenie úveru v takom prípade je pozemkom a rozostavanou stavbou. V jednotlivých peňažných ústavoch sa môžete stretnúť i s ďalšími obmedzeniami, banka si napríklad zaviaže klienta do budúcnosti - poskytne mu úver na kúpu pozemku iba za predpokladu, že sa bude podieľať aj na financovaní výstavby nehnuteľnosti na kupovanom pozemku.

Peniaze na stavbu rodinného domu možno získať aj z ešte stále veľmi rozšíreného stavebného sporenia. Lacné a stále jednoduchšie dostupné pôžičky bez potreby sporenia, ktoré poskytujú jednotlivé bankové inštitúcie, s dôrazom na nízke úrokové sadzby na hypotekárne i spotrebné úvery, sú však pre stavebné sporiteľne veľkou konkurenciou. Síce to nijak výrazne neovplyvnilo ceny stavebných úverov, poskytovaných stavebnými sporiteľňami, o medziúveroch to ale neplatí. Patria medzi najžiadanejšie finančné produkty na trhu bývania. Na získanie stavebného úveru treba sporiť zhruba dva roky a bežná úroková sadzba na trhu sa pohybuje okolo 4 až 5 percent. Medziúver vyjde drahšie, predchádzajúce sporenie však netreba. Úrok závisí predovšetkým od spôsobu zabezpečenia úveru. Ak je medziúver zabezpečený nehnuteľnosťou, je úroková sadzba nižšia, ak je medziúver zabezpečený ručiteľmi, úver je drahší.

Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., je špecializovaná banka na podporu výstavby a bývania. Svoju činnosť začala 16. 11. 1992.

PSS, a. s., poskytuje výhodné sporenie so štátnou prémiou a úrokmi. Jej exkluzívnymi ponukami sú špeciálne sporenie pre deti s extra istotou a špeciálne sporenie pre seniorov s možnosťou vyplácania renty. Popri výhodnom zhodnocovaní finančných prostriedkov ponúka aj niekoľko typov úverov na financovanie bývania, napr. výhodný stavebný úver s garantovanou ročnou úrokovou sadzbou od 2,9 %, ktorý je možné až do výšky 40 000 € získať bez skúmania príjmu a bez záložného objektu. Na rýchle financovanie bývania je určená široká ponuka medziúverov, aj bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia. Na financovanie opráv a rekonštrukciu bytových domov slúži špeciálny program určený pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bytové družstvá a iných správcov bytových objektov.

Predpokladom na získanie stavebného úveru je uzatvorenie zmluvy o stavebnom sporení a sporenie. Pri uzatvorení zmluvy sa rozhodnete pre tarifu stavebného sporenia a vyberiete si cieľovú sumu podľa vašich plánov s bývaním. Časť vašej cieľovej sumy nasporíte a druhú časť môžete získať ako výhodný stavebný úver, ktorý môžete využiť na skvalitnenie svojho bývania. Na stavebný úver máte nárok po splnení podmienok pridelenia cieľovej sumy.

• nízka úroková sadzba od 2,9 % ročne, garantovaná počas celej doby splácania stavebného úveru,
• nízke mesačné splátky,
• doba splácania môže byť až 17 rokov, v závislosti od zvolenej tarify sporenia,
• spravodlivé prideľovanie cieľovej sumy – na stavebný úver má nárok každý stavebný sporiteľ, ktorý splní podmienky pridelenia cieľovej sumy a návratnosti úveru.

Medziúver je špecifická forma úveru, ktorá vám umožní získať finančné prostriedky skôr, ako vám vznikne nárok na stavebný úver. Maximálna výška medziúveru je 170 000 € pre dospelú osobu, 340 000 € na financovaný objekt. Ak sa rozhodnete pre medziúver s poistením, získate ho so zvýhodnenou ročnou úrokovou sadzbou.

• odkúpenie bytu, v ktorom bývate, do osobného vlastníctva,
• kúpu staršieho bytu v osobnom vlastníctve,
• modernizáciu vášho bytu alebo domu,
• výstavbu rodinného domu,
• kúpu rodinného domu,
• kúpu stavebného pozemku.

Mimoriadny medziúver:

XXL úver bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia Úver XXL konštant bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia, až so 16 - timi možnosťami výšky mesačnej platby a dobou splácania až 25 rokov

Medziúver s hodnotiacim číslom od 5:

• Voliteľný medziúver, parametre úveru si zvolíte podľa potreby
• Medziúver s 50 % nasporenou sumou, nízka ročná úroková sadzba

Medziúver s podmienkami stavebného úveru

počiatočný vklad alebo nasporená suma od 30% do 50%

Hypotekárny úver banka žiadateľovi poskytne, až keď prejde jej skóringovým modelom, t.j. až si banka overí dostatočnú finančnú schopnosť žiadateľa platiť úver aj s úrokom a potenciálne riziko, ktorému sa vystavuje, keď mu poskytne finančné prostriedky. Pri záložnom práve na nehnuteľnosť je pre banku dôležité, čo s nehnuteľnosťou plánujete robiť. Ak ste si kúpili stavebný pozemok a začali stavať, pre banku sa tým jeho hodnota zníži. Veľmi často potom požaduje iné ručenie, prípadne aby ste v jej prospech založili aj rozostavanú stavbu. Podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru na pozemok, byt či rodinný dom sú v bankách približne rovnaké, obdobne aj úrokové sadzby. Hypotekárne úvery sa splácajú minimálne štyri roky, najviac však tridsať rokov. Minimálna výška úveru sa pohybuje niečo nad 100-tisíc korún, horná hranica vo väčšine bánk určená nie je (býva obmedzená hodnotou založenej nehnuteľnosti). Všetky banky poskytujú úvery do 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, väčšina však požičia aj viac - možné je dokonca aj 100-percentné prefinancovanie nehnuteľnosti. Takže pokiaľ máte vysoký príjem, môžete si požičať plnú sumu bez toho, aby ste mali nejaké úspory, avšak vaše zadĺženie je v takom prípade pomerne veľké. Hypotekárny úver sa oplatí zobrať až pri vyšších sumách, zhruba od 300- až 500-tisíc korún. Nízke úročenie je pri takýchto úveroch vyvážené pomerne vysokými nákladmi na získanie úveru. Úroková sadzba sa v bankách začína od 4,29 percenta ročne, ide však iba o akciovú sadzbu, štandardná sadzba na trhu sa v súčasnosti pohybuje na úrovni 6 až 6,5 percenta.

Novinkou je, že žiadatelia, ktorí ešte nemajú 35 rokov a ich príjem neprekračuje 1,3-násobok priemernej mesačnej nominálnej mzdy, môžu získať hypotekárny úver o 2 percentné body lacnejší. Spoločný príjem manželov by však nemal presiahnuť 2,6-násobok priemerného hrubého príjmu. Jeden bod poskytne štát, druhý banka. Zvýhodnené podmienky by mali platiť 5 rokov. V tejto ochrannej lehote bude mať klient možnosť odložiť si splátky istiny a platiť veriteľovi iba úroky. Síce za to banke konečnom dôsledku zaplatí viac, ako keby tento zvýhodnený úver nemal, no na začiatku sa nízke splátky väčšine ľudí zídu.

Špecifikom transakcií realizovaných cez hypotekárny úver je, že predávajúci nedostane kúpnu cenu v plnej výške pri podpise kúpnej zmluvy, ale až po určitom čase na účet z hypotekárnej banky po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho.

Americká hypotéka je vlastne veľký spotrebný úver, pri ktorom je potrebné ručiť nehnuteľnosťou (v niektorých prípadoch i kupovaným pozemkom). Peniaze však môžete použiť na čokoľvek a banka od vás nebude požadovať doklady, ktorými jej preukazujete ich použitie. Úroková sadzba sa reálne pohybuje okolo 7 až 7,5 percenta. Americká hypotéka si ale vyžaduje pomerne vysoké náklady na jej získanie: vedenie úverového účtu, založenie a poistenie nehnuteľnosti atď. Táto možnosť získania finančných prostriedkov sa oplatí až pri vyšších sumách, to má spoločné s klasickou hypotékou. Americkú hypotéku je výhodné použiť napríklad pri kúpe iného než stavebného pozemku, pretože vtedy si banky dávajú veľa obmedzujúcich podmienok a hypotéku by vám možno ani neposkytli.

Ak niekto nechce zakladať nehnuteľnosť, prípadne si požičiava nízku sumu, ktorú banka na hypotekárny úver neposkytuje, môže sa rozhodnúť pre spotrebný úver, a to buď účelový alebo bezúčelový. Pri účelovom spotrebnom úvere musíte peniaze použiť na presne určený účel (v tomto prípade na stavbu rodinného domu a banke o tom musíte predkladať doklady, potvrdenia a zmluvy). Vo väčšine bánk ho pri nižších sumách môžete získať bez potreby ručenia (niekde až do 400-tisíc korún), prípadne s jedným ručiteľom. Úver treba banke splatiť zvyčajne do šiestich až desiatich rokov. Bežná sadzba na trhu je okolo 9 až 10 percent. Druhou možnosťou je bezúčelový úver. Peniaze si síce požičiavate drahšie, viac než 10 percent, ale môžete ich použiť na čokoľvek.